Đền bù khi áp dụng Điều 254 Quyền về lối đi qua
VANTHONGLAW.COM - Trong ba quyền của một chủ sở hữu, gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt thì quyền sử dụng có một ý nghĩa đặc biệt hơn các quyền còn lại. Tại Việt Nam, quyền sử dụng đất thông qua Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một quyền đặc biệt vì quy định "đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thay mặt quản lý". Xét trên thực tế sử dụng đất và quy định của pháp luật về đất đai, người dân có "quyền sở hữu" với đất đai của mình và chỉ bị hạn chế nếu Nhà nước buộc phải thu hồi vì lợi ích công công hay lợi ích quốc gia. Theo quy định như thế, trường hợp Quyền với lối đi qua trở thành một quyền đặc biệt ảnh hưởng đến quyền sử dụng của các chủ thể chịu tác động của quyền này.
Bài liên quan
Quyền về lối đi qua được quy định tại Điều 254 Bộ luật dân sự năm 2015, với nội dung:
1. Chủ sở hữu có bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản của các chủ sở hữu khác mà không có hoặc không đủ lối đi ra đường công cộng, có quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động sản vây bọc dành cho mình một lối đi hợp lý trên phần đất của họ.Lối đi được mở trên bất động sản liền kề nào mà được coi là thuận tiện và hợp lý nhất, có tính đến đặc điểm cụ thể của địa điểm, lợi ích của bất động sản bị vây bọc và thiệt hại gây ra là ít nhất cho bất động sản có mở lối đi.Chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền về lối đi qua phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.2. Vị trí, giới hạn chiều dài, chiều rộng, chiều cao của lối đi do các bên thỏa thuận, bảo đảm thuận tiện cho việc đi lại và ít gây phiền hà cho các bên; nếu có tranh chấp về lối đi thì có quyền yêu cầu Tòa án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác xác định.3. Trường hợp bất động sản được chia thành nhiều phần cho các chủ sở hữu, chủ sử dụng khác nhau thì khi chia phải dành lối đi cần thiết cho người phía trong theo quy định tại khoản 2 Điều này mà không có đền bù.
Theo đó, điều 254 quy định những vấn đề pháp lý có liên quan đến quy định đặc biệt này như xác định bất động sản có quyền mở lối đi trên BĐS khác, BĐS buộc phải mở lối đi cho BĐS khác, vấn đề đền bù của chủ sở hữu BĐS được mở lối đi, cơ quan giải quyết tranh chấp, trường hợp BĐS được sử dụng lối đi mà không phải đền bù... Mặc dù còn nhiều vấn đề chưa được quy định cụ thể, nhưng Điều 254 của BLDS 2015 đã có nhiều quy định tiến bộ, thực tế hơn so với Điều 275 tại BLDS 2005, một trong số đó là vấn đề đền bù mà "chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền về lối đi qua" phải có nghĩa vụ thực hiện.
Như vậy, vấn đề đền bù theo tinh thần của điều 254 cần được hiểu theo hướng là nghĩa vụ phải thực hiện của bên được hưởng quyền so với bên chịu hưởng quyền và điều luật đã đồng thời xác định vấn đề đền bù là điều kiện để bên hưởng quyền được phép mở lối đi qua trên bất động sản của bên chịu hưởng quyền. Do đó, một vấn đề khác đặt ra, nếu chủ sở hữu chịu hưởng quyền được cấp GCNQSDĐ đúng quy định pháp luật thì khi chịu sự tác động của điều luật này thì chủ sở hữu này có được đền bù hay không? Trường hợp cấp GCNQSDĐ đúng quy định pháp luật tất nhiên là đúng về diện tích, thông tin, ranh giới, lộ giới, thực tế sử dụng đất, trình tự thủ tục theo quy định của pháp luật và chủ sở hữu BĐS chịu hưởng quyền không có lỗi trong việc thực hiện việc xin cấp GCNQSDĐ. Trong trường hợp này, chủ sở hữu hưởng quyền buộc phải đền bù cho chủ sở hữu chịu hưởng quyền để được mở lối đi qua.
Ngoài ra, một quy định không thay đổi tại Điều 254 so với Điều 275, đó là tại Khoản 3, quy định về trường hợp không phải đền bù khi mở lối đi qua. Theo đó, nếu BĐS được chia thành nhiều phần, thì chủ sở hữu có trách nhiệm phải dành lối đi cho BĐS ở phía trong, không có lối đi và không có vấn đề đền bù được đặt ra. Như vậy, đây là trường hợp không phải đền bù duy nhất được quy định tại Điều 254 và phù hợp với thực tiễn xã hội và trách nhiệm của chủ sở hữu khi phân chia các BĐS của mình ra nhiều phần khác nhau. Điều này vừa phù hợp với nghĩa vụ của các chủ thể, vừa phù hợp với thực tế sử dụng đất và phù hợp với quy định của pháp luật dân sự về quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu.
Trong thực tiễn cần kết hợp Điều 254 với các điều luật khác để đưa ra giải pháp tối ưu nhất giải quyết tranh chấp giữa các chủ thể, một trong số đó là Điều 247:
Quyền đối với bất động sản liền kề có hiệu lực đối với mọi cá nhân, pháp nhân và được chuyển giao khi bất động sản được chuyển giao, trừ trường hợp luật liên quan có quy định khác.
Tại điều luật này, vấn đề chuyển giao Điều 254 đã được xác định rõ sẽ không phụ thuộc vào chủ thể hay cách thức chuyển giao, thay vào đó Điều 254 sẽ được áp dụng vĩnh viễn nếu hai BĐS vẫn thuộc hai chủ sở hữu khác nhau và Nhà nước không can thiệp bằng một quy hoạch sử dụng đất khác. Hơn nữa, cần hiểu rằng đối với điều 247 này, nghĩa vụ sẽ được chuyển giao giữa các chủ thể nhận chuyển nhượng BĐS hưởng quyền và chịu hưởng quyền - những BĐS đã bị hạ thấp giá trị sử dụng khi buộc phải phụ thuộc vào một BĐS khác. Như vậy, khi nhận chuyển nhượng, chủ sở hữu nhận chuyển nhượng phải có trách nhiệm tiếp tục thực hiễn nghĩa vụ dành lối đi qua cho chủ sở hữu hưởng quyền theo điều 254.
Dựa vào các quy định trên về Quyền về lối đi qua tại BLDS 2015, chúng ta có thể nhận diện được một trong những vấn đề quan trọng của quyền này là việc đền bù. Đền bù khi mở Lối đi qua có thể xảy ra hoặc không và tùy vào trường hợp thực tiễn để áp dụng. Nếu chủ sở hữu chịu hưởng quyền được cấp GCNQSDĐ đúng quy định pháp luật thì chủ sở hữu hưởng quyền phải đền bù nếu muốn được mở lối đi qua. Trong trường hợp bản án của Tòa án loại bỏ việc đền bù, cho rằng không phải đền bù cho chủ sở hữu chịu hưởng quyền đã được cấp GCNQSDĐ đúng quy định pháp luật thì đây là một bản án sai lầm, vi phạm nghiêm trọng các quy định bảo vệ quyền sử dụng đất hợp pháp của người dân.
LUẬT VẠN THÔNG
