Quy định pháp luật về chuyển nhượng đối với đất chưa có "sổ đỏ"
VANTHONGLAW - Hiện nay, việc đất không có sổ đỏ vẫn còn rất phổ biến, có thể vì nhiều lý do khác nhau. Khi thửa đất được cấp sổ đỏ thì chắc chắn người dân có đầy đủ quyền của người sử dụng đất như chuyển nhượng, tặng cho, bồi thương. Tuy nhiên, có lẻ không ít người chưa biết được những quyền lợi của những người sử dụng đất không có sổ đỏ.
Sách Cẩm Nang Pháp Luật Về Môi Giới Và Đầu Tư Kinh Doanh Bất Động Sản
Bài liên quan
>>> Phụ cấp độc hại đối với nhân viên thư viện trường học
>>> Báo cáo Việt Nam 2035
>>> Thẩm quyền hủy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
>>> Danh mục website tra cứu của cơ quan Nhà nước người dân cần biết.
>>> Bảng tra án phí dân sự và tạm ứng án phí khi khởi kiện trong vụ án không có giá ngạch?
Đất không có Giấy chứng nhận gồm có 2 trường hợp
- Là không đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận
- Là đủ điều kiện nhưng chưa được cấp
Dù 2 trường hợp đều không có sổ đỏ nhưng vẫn có thể có những quyền quan trọng như được bồi thường, được chuyển nhượng, được cấp phép xây dựng,... cho người sử dụng đất và phải đáp ứng các điều kiện mà pháp luật quy định.
1. Được bồi thường về đất
- Đủ điều kiện được cấp giấy chứng nhận nhưng chưa được cấp
Khoản 1 Điều 75 Luật Đất đai 2013 quy định điều kiện được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng như sau:
“Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 77 của Luật này…”
Như vậy, dù chưa được cấp Giấy chứng nhận nhưng đủ điều kiện được cấp thì hộ gia đình, cá nhân vẫn được bồi thường về đất nếu không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm.
- Không đủ điều kiện được cấp giấy chứng nhận
Mặc dù không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận nhưng hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp vẫn được bồi thường về đất với điều kiện đất nông nghiệp đã sử dụng trước ngày 01/7/2004. Nội dung này được quy định rõ tại khoản 2 Điều 77 Luật Đất đai 2013 như sau:
“Đối với đất nông nghiệp đã sử dụng trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhưng không có Giấy chứng nhận hoặc không đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này thì được bồi thường đối với diện tích đất thực tế đang sử dụng, diện tích được bồi thường không vượt quá hạn mức giao đất nông nghiệp quy định tại Điều 129 của Luật này”.
- Bình luận bộ luật tố tụng dân sự, Luật trọng tài thương mại và thực tiễn xét xử
- Bình luận luật nhà ở năm 2014
- Thuế TAX 2021 - Biểu Thuế Xuất Nhập Khẩu 2021 - Song Ngữ Anh - Việt
2. Được chuyển nhượng, tặng cho trong 2 trường hợp sau:
Quyền chuyển nhượng, tặng cho chỉ được áp dụng cho trường hợp có giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp giấy chứng nhận Khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
“a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
b) Đất không có tranh chấp;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng đất”
Như vậy, có 02 trường hợp được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất dù chưa có Giấy chứng nhận:
Trường hợp 1: Khi nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền chuyển nhượng, tặng cho khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận.
Trường hợp 2: Tất cả người nhận thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất đều là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam thì người nhận thừa kế không được cấp Giấy chứng nhận nhưng được chuyển nhượng hoặc được tặng cho quyền sử dụng đất thừa kế.
- So sánh Bộ luật lao động năm 2012 - 2019 và các văn bản hướng dẫn thi hành
- Chuyện Pháp Đình ( Bình Luận Án )
- Các Biểu Mẫu Nhân Sự Khó Tìm Liên Quan Đến Pháp Luật Lao Động
3. Được cấp phép xây dựng khi không có Giấy chứng nhận
Mặc dù không có Giấy chứng nhận nhưng có một trong các loại giấy tờ hợp pháp về đất đai theo quy định tại Điều 3 Nghị định 53/2017/NĐ-CP thì vẫn được cấp giấy phép xây dựng.
“Điều 3 Nghị định 53/2017/NĐ-CP Giấy tờ hợp pháp về đất đai để cấp giấy phép xây dựng quy định tại Nghị định này là giấy tờ thuộc một trong các loại sau:
1. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp theo quy định của Luật đất đai năm 1987, Luật đất đai năm 1993, Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật đất đai năm 2001, Luật đất đai năm 2003.
2. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được cấp theo quy định của Luật đất đai năm 2013, Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các luật liên quan đến đầu tư xây dựng cơ bản số 38/2009/QH12...
12. Văn bản của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, theo đề nghị của cơ quan cấp giấy phép xây dựng để xác định diện tích các loại đất đối với trường hợp người sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ hợp pháp về đất đai theo quy định tại các khoản 1, 2, 3, 4 và 5 Điều này nhưng trên các giấy tờ đó không ghi rõ diện tích các loại đất để làm cơ sở cấp giấy phép xây dựng.”
Như vậy, dù chưa có Giấy chứng nhận hay không đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận thì Pháp luật Việt Nam vẫn tạo điều kiện để những cá nhân sử dụng đất có những quyền lợi quan trọng như được bồi thường về đất nếu đủ điều kiện, được chuyển nhượng, tặng cho trong một số trường hợp.
CÔNG TY LUẬT VẠN THÔNG
BẢO VỆ TỐT NHẤT QUYỀN LỢI CHÍNH ĐÁNG CỦA THÂN CHỦ
