Một sổ đỏ mang đi thế chấp tại nhiều Ngân hàng có được không?
VANTHONGLAW - Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ đối với bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp). Tuy nhiên nhiều người thắc mắc rằng, liệu sổ đỏ đã thế chấp tại Ngân hàng này rồi có tiếp tục được mang đi thế chấp tại Ngân hàng khác để vay thêm vốn hay không? Để hiểu rõ hơn cùng theo dõi bài viết dưới đây.
Bài viết liên quan:
>>> Căn cứ pháp lý để đòi lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) bị người khác chiếm giữ
>>> Quy định pháp luật về xử lý tài sản trong giao dịch cầm cố tài sản.
>>> Tranh chấp nhà đất giữa Việt kiều và người đứng tên hộ ở Việt Nam.
>>> Ánlệ số 11/2017/AL: Về công nhận hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất mà trên đất có tài sản không thuộc Sở hữu của bên thế chấp
>>> Thẩm quyền của trọng tài thương mại trong giải quyết tranh chấp
Cơ sở pháp lý:
- Bộ luật dân sự 2015;
- Nghị định 21/2021/NĐ-CP;
1. Một tài sản có thể mang đi thế chấp nhiều nơi không?
Khoản 1 Điều 296 BLDS 2015 quy định như sau:
"Điều 296. Một tài sản dùng để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ
1. Một tài sản có thể được dùng để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ, nếu có giá trị tại thời điểm xác lập giao dịch bảo đảm lớn hơn tổng giá trị các nghĩa vụ được bảo đảm, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác.
Trường hợp các bên muốn tiếp tục thực hiện các nghĩa vụ chưa đến hạn thì có thể thỏa thuận về việc bên bảo đảm dùng tài sản khác để bảo đảm việc thực hiện các nghĩa vụ chưa đến hạn."
Như vậy, bên thế chấp có thể dùng quyền sử dụng đất để thế chấp tại nhiều ngân hàng nếu thỏa mãn 02 điều kiện sau:
- Giá trị mảnh đất đó lớn hơn tổng số tiền vay tại các ngân hàng;
- Các bên không có thỏa thuận hạn chế hoặc không cho phép dùng giấy đỏ đã thế chấp để tiếp tục thế chấp tại Ngân hàng khác.
Ví dụ minh họa: giả sử bạn có mảnh đất được định giá là 5 tỷ đồng. Bạn đã mang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với mảnh đất này đem đi thế chấp tại Ngân hàng A để vay vốn số tiền là 02 tỷ đồng, trong hợp đồng thế chấp cũng không có điều khoản giới hạn về việc không được mang GCN này tiếp tục đi thế chấp tại Ngân hàng khác. Như vậy bạn hoàn toàn có quyền tiếp tục dùng GCN này đi thế chấp tiếp tại Ngân hàng khác miễn tổng các khoản vay này nhỏ hơn 05 tỷ đồng.
2. Nghĩa vụ thông báo với bên nhận thế chấp:
Theo quy định tại khoản 2 Điều 296 BLDS 2015 thì “Trường hợp một tài sản được bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ thì bên bảo đảm phải thông báo cho bên nhận bảo đảm sau biết về việc tài sản bảo đảm đang được dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ khác. Mỗi lần bảo đảm phải được lập thành văn bản.”
Do đó, khi thế chấp tài sản tại nhiều Ngân hàng thì bên thế chấp có nghĩa vụ thông báo cho Ngân hàng sau biết về việc tài sản thế chấp đồng thời cũng đang thế chấp tại Ngân hàng khác. Mỗi lần thế chấp đều phải được công chứng, chứng thực theo đúng quy định.
Cùng với đó, căn cứ theo khoản 1 Điều 6 Nghị định 21/2021/NĐ-CP của Chính phủ hướng dẫn BLDS 2015 về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ quy định về việc giữ, sử dụng, giao, nhận Giấy chứng nhận có quy định:
"1. Trường hợp tài sản bảo đảm được dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ khác hoặc để thực hiện giao dịch dân sự khác mà bên nhận bảo đảm đang giữ bản chính Giấy chứng nhận thì người này giao bản chính Giấy chứng nhận cho chủ thể trong giao dịch liên quan hoặc thực hiện nghĩa vụ khác theo thỏa thuận để chủ thể trong giao dịch liên quan thực hiện thủ tục theo quy định của pháp luật.
Trường hợp bên nhận bảo đảm giao bản chính Giấy chứng nhận cho chủ thể trong giao dịch liên quan thì chủ thể đã nhận phải giao lại bản chính Giấy chứng nhận cho bên nhận bảo đảm ngay sau khi thực hiện xong thủ tục, nếu chậm hoặc không giao lại bản chính Giấy chứng nhận mà gây thiệt hại thì phải bồi thường.
Bên bảo đảm được dùng bản sao Giấy chứng nhận và bản chính văn bản xác nhận còn hiệu lực của bên nhận bảo đảm về việc giữ bản chính Giấy chứng nhận để sử dụng hoặc lưu hành tài sản."
Như vậy nếu giữa bên thế chấp và Ngân hàng 01 không có thỏa thuận khác thì khi thế chấp tại Ngân hàng 02 bên thế chấp được quyền yêu cầu ngân hàng 01 giao lại GCNQSDĐ (sổ đỏ) để thực hiện các thủ tục đăng ký giao dịch bảo đảm thế chấp quyền sử dụng đất đó với Ngân hàng 02. Sau khi thực hiện xong thủ tục thì Ngân hàng 02 và bên thế chấp có nghĩa vụ giao lại GCNQSDĐ này cho Ngân hàng 01. Nếu bàn giao chậm hoặc không bàn giao mà gây thiệt hại thì phải bồi thường.
3. Thứ tự ưu tiên thanh toán tài sản thế chấp:
Điều 308 BLDS 2015 quy định về thứ tự ưu tiên thanh toán giữa các bên cùng nhận tài sản bảo đảm như sau:
"1. Khi một tài sản được dùng để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ thì thứ tự ưu tiên thanh toán giữa các bên cùng nhận bảo đảm được xác định như sau:
a) Trường hợp các biện pháp bảo đảm đều phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba thì thứ tự thanh toán được xác định theo thứ tự xác lập hiệu lực đối kháng;
b) Trường hợp có biện pháp bảo đảm phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba và có biện pháp bảo đảm không phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba thì nghĩa vụ có biện pháp bảo đảm có hiệu lực đối kháng với người thứ ba được thanh toán trước;
c) Trường hợp các biện pháp bảo đảm đều không phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba thì thứ tự thanh toán được xác định theo thứ tự xác lập biện pháp bảo đảm.
2. Thứ tự ưu tiên thanh toán quy định tại khoản 1 Điều này có thể thay đổi, nếu các bên cùng nhận bảo đảm có thỏa thuận thay đổi thứ tự ưu tiên thanh toán cho nhau. Bên thế quyền ưu tiên thanh toán chỉ được ưu tiên thanh toán trong phạm vi bảo đảm của bên mà mình thế quyền."
Thế chấp quyền sử dụng đất thuộc trường hợp phải đăng ký biện pháp bảo đảm thì mới phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba. Như vậy, thứ tự ưu tiên thanh toán giữa các bên cùng nhận thế chấp được xác định như sau: Thế chấp đã đăng kí biện pháp bảo đảm trước (1) > Thế chấp đã đăng ký biện pháp bảo đảm nhưng đăng ký sau (2) > Thế chấp không đăng ký biện pháp bảo đảm nhưng xác lập giao dịch trước (3) > Thế chấp không đăng ký biện pháp bảo đảm nhưng xác lập giao dịch sau (4).
Quỳnh Như
