Những thay đổi quan trọng về đất đai có hiệu lực kể từ ngày 01/9/2021

 Những thay đổi quan trọng về đất đai có hiệu lực kể từ ngày 01/9/2021.

VANTHONGLAW - Ngày 01/9/2021, Thông tư số 09/2021/TT-BTNMT sửa đổi, bổ sung một số điều của các thông tư quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành luật đất đai chính thức có hiệu lực. Theo đó, các quy định mới nổi bật về đất đai mà người sử dụng đất cần nắm bắt cụ thể như sau:

Bài viết liên quan:
>>> Nhà cho thuê do người vượt biên trái phép để lại, chủ sở có được nhà nước công nhận không?
>>> Thủ tục khai nhận di sản thừa kế mới nhất năm 2021
>>> Tranh chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình?
>>> Mua bán nhà đất bằng vi bằng là gì? Nhà nước có cấm không?
>>> Bồi thường và không bồi thường khi nhà nước thu hồi đất.

Cơ sở pháp lý:
- Thông tư số 09/2021/TT-BTNMT;

1. Mã vạch của Giấy chứng nhận:

Mã vạch được dùng để quản lý, tra cứu thông tin về Giấy chứng nhận và hồ sơ cấp Giấy chứng nhận và được in tại cuối trang 4 khi cấp Giấy chứng nhận.
Cấu trúc mã vạch dưới dạng MV = MX.MN.ST.
Khoản 1 Điều 1 Thông tư 09/2021 bổ sung: “…Trường hợp cấp huyện không có đơn vị hành chính cấp xã thì mã đơn vị hành chính cấp xã (MX) được thay thế bằng mã của đơn vị hành chính cấp huyện theo quyết định của Thủ tướng Chính phủ về danh mục và mã số các đơn vị hành chính Việt Nam.
Trường hợp cấp Giấy chứng nhận thuộc thẩm quyền của UBND cấp tỉnh thì ghi thêm mã của tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương theo quy định vào trước mã của xã, phường, thị trấn nơi có đất hoặc trước mã của đơn vị hành chính cấp huyện nơi có đất đối với cấp huyện không có đơn vị hành chính cấp xã.”
Nội dung bổ sung này là phù hợp với thực tiễn vì hiện nay nhiều đơn vị hành chính cấp huyện (ở một số huyện đảo) không có đơn vị hành chính cấp xã.

2. Bổ sung thêm trường hợp đăng ký biến động đất đai được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (GCN):

Theo khoản 2, khoản 3 Thông tư số 09/2021/TT-BTNMT bổ sung thêm 02 trường hợp được cấp GCN như sau:
- Thửa đất được tách ra để cấp riêng Giấy chứng nhận đối với trường hợp Giấy chứng nhận đã được cấp chung cho nhiều thửa.
- Thay đổi diện tích đất ở trong thửa đất có vườn, ao gắn liền với nhà ở do xác định lại diện tích đất ở theo quy định.

3. Sửa đổi quy định về việc xác nhận nội dung thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp

- Sửa đổi, bổ sung khoản 16 Điều 18 Thông tư 23/2014/TT-BTNMT:
Khoản 4 Điều 1 Thông tư số 09/2021 quy định rất rõ cách ghi thông tin đối với từng trường hợp cụ thể khi người sử dụng đất tặng cho đất để làm đường giao thông, công trình thủy lợi hoặc công trình công cộng khác, cụ thể:
+ Tặng cho một phần;
+ Tặng cho toàn bộ;
+ Tặng một phần của một hoặc một số thửa đất, tặng cho một thửa đất hoặc một số thửa đất trên sổ đỏ đã cấp chung cho nhiều thửa đất;
+ Tặng cho toàn bộ các thửa đất trên sổ đỏ cấp chung cho nhiều thửa đất.
Hiện hành, khoản 16 Điều 18 Thông tư 23/2014, chỉ hướng dẫn cách ghi trong trường hợp tự nguyện hiến một phần diện tích của thửa đất để làm đường giao thông, thủy lợi hoặc công trình công cộng khác.
Ngoài ra tại Thông tư số 09 cũng đã sử dụng từ “tặng cho” thay cho từ “hiến đất” để đảm bảo thống nhất sử dụng từ ngữ, thuật ngữ pháp lý với các văn bản pháp luật khác.

- Bổ sung quy định mới:
Khoản 5 Điều 1 Thông tư 09/2021/TT-BTNMT đã bổ sung một trường hợp ghi nội dung xác nhận thay đổi vào cấp Giấy chứng nhận đã cấp, cụ thể:
“Trường hợp trên Giấy chứng nhận đã cấp chung cho nhiều thửa đất, có thửa được tách ra để cấp riêng một Giấy chứng nhận thì trên Giấy chứng nhận đã cấp ghi “Thửa đất… (ghi số thửa, số tờ bản đồ) diện tích… m2 được tách để cấp riêng Giấy chứng nhận; theo hồ sơ số… (ghi mã hồ sơ thủ tục đăng ký)”.

4. Bổ sung thêm trường hợp đất nông nghiệp được hỗ trợ ổn định đời sống khi Nhà nước thu hồi đất.

Điều 4 Thông tư số 09/2021/TT-BTNMT bổ sung thêm trường hợp đất nông nghiệp được hỗ trợ ổn định đời sống; hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm khi Nhà nước thu hồi đất như sau:
“c) Đất nông nghiệp do hộ gia đình, cá nhân thuộc đối tượng đủ điều kiện được giao đất nông nghiệp theo quy định của pháp luật về đất đai đang sử dụng không có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không vi phạm pháp luật về đất đai, đủ điều kiện được bồi thường về đất, được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất thu hồi xác nhận là đang trực tiếp sản xuất trên đất nông nghiệp đó;”

5. Sửa đổi trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất không phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền nhưng phải đăng ký biến động.

Thông tư 09/2021/TT-BTNMT sửa đổi, bổ sung khoản 1 Điều 11 Thông tư 02/2015/TT-BTNMT được sửa đổi bởi Khoản 1 Điều 12 Thông tư 33/2017/TT-BTNMT:
“1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất không phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền nhưng phải đăng ký biến động, bao gồm:
…
đ) Chuyển đất thương mại, dịch vụ sang các loại đất khác thuộc đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; chuyển đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ, đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp sang đất xây dựng công trình sự nghiệp.”

Hiện hành:
“đ) Chuyển đất thương mại, dịch vụ sang đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ hoặc đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp sang đất xây dựng công trình sự nghiệp.”

Như vậy sau khi sửa đổi, đã loại trường hợp “Chuyển đất thương mại, dịch vụ sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp” không phải xin phép khi chuyển mục đích sử dụng đất nhưng phải đăng ký biến động.
Điều này là phù hợp vì theo quy định tại điểm g Khoản 1 Điều 57 Luật đất đai 2013 thì “chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp” là trường hợp phải xin phép khi chuyển mục đích. Hiện nay nội dung hướng dẫn không loại trừ trường hợp này là trái với quy định của Luật đất đai 2013.

6. Sửa đổi, bổ sung quy định về bồi thường, hỗ trợ đối với phần diện tích đất còn lại sau thu hồi không đủ điều kiện để tiếp tục sử dụng

Khoản 3 Điều 8 Thông tư 09/2021/TT-BTNMT sửa đổi, bổ sung khoản 3 Điều 11 Thông tư số 33/2017/TT-BTNMT như sau: “Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở khi Nhà nước thu hồi mà diện tích đất còn lại không đủ điều kiện để tiếp tục sử dụng theo quy định của UBND cấp tỉnh và người sử dụng có đơn đề nghị thu hồi phần diện tích đó thì Nhà nước xem xét, quyết định thu hồi.
Theo đó, Thông tư số 09/2021 đã bổ sung thêm đối tượng được bồi thường, hỗ trợ thu hồi đất bao gồm cả “Tổ chức”, trong khi quy định hiện hành chỉ áp dụng cho 02 đối tượng là “hộ gia đình” và “cá nhân”.
Đồng thời, quy định rõ “Kinh phí bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất đối với phần diện tích đất còn lại phải được thể hiện trong phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và được tính vào kinh phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư của dự án đầu tư.”

7. Khi làm thủ tục đăng ký đất đai người dân không cần phải mang CMND/CCCD/Sổ hộ khẩu

Tại khoản 5 Điều 11 Thông tư 09/2021/TT-BTNMT quy định:
“Trường hợp nộp hồ sơ thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận mà có yêu cầu thành phần là bản sao Giấy chứng minh thư nhân dân hoặc Giấy chứng minh quân đội hoặc thẻ Căn cước công dân hoặc sổ hộ khẩu hoặc giấy tờ khác chứng minh nhân thân thì cơ quan tiếp nhận hồ sơ sử dụng dữ liệu từ cơ sở dữ liệu quốc gia về dân cư mà không yêu cầu người nộp hồ sơ phải nộp các giấy tờ này để chứng minh nhân thân trong trường hợp dữ liệu quốc gia về dân cư được chia sẻ và kết nối với dữ liệu của các ngành, các lĩnh vực (trong đó có lĩnh vực đất đai)”.
Như vậy, khi nào dữ liệu quốc gia về dân cư được chia sẻ và kết nối với dữ liệu của các ngành, các lĩnh vực (trong đó có lĩnh vực đất đai) thì khi làm thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận không cần nộp bản sao CMND/CCCD/sổ hộ khẩu.

8. Thay đổi biểu mẫu đăng ký khi nộp Hồ sơ chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân để thực hiện “dồn điền đổi thửa” được nộp chung cho các hộ gia đình, cá nhân chuyển đổi đất nông nghiệp:
- Hiện hành: Sử dụng Mẫu số 10/ĐK - Đơn đề nghị cấp lại, cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ban hành kèm theo Thông tư 24/2014/TT-BTNMT.
- Từ 01/9/2021: Sử dụng Mẫu số 04đ/ĐK - Đơn đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (mẫu riêng sử dụng cho trường hợp dồn điền, đổi thửa) ban hành kèm theo Thông tư 09/2021/TT-BTNMT.

Quỳnh Như