Quy định về thẩm định, định giá tài sản là bất động sản trong tố tụng dân sự và những bất cập trong thực tiễn
Quy định về thẩm định, định giá tài sản là bất động sản trong tố tụng dân sự và những bất cập trong thực tiễn
Định nghĩa thẩm định, định giá tài sản là bất động sản trong tố tụng dân sự:
Căn cứ theo khoản 1 Điều 105 Bộ luật
dân sự 2015 định nghĩa tài sản như sau:
Tài sản là vật, tiền, giấy
tờ có giá và quyền tài sản.
Căn cứ khoản 1 Điều 107 Bộ luật
dân sự 2015 định nghĩa bất động sản như sau:
Bất động sản là 1 loại
tài sản bao gồm: đất đai; nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai; tài sản
khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng; tài sản khác theo quy định
của pháp luật.
Khoản 15 điều 4 Luật Giá 2012
nêu khái niệm về thẩm định, định giá như sau:
Thẩm định giá là việc
cơ quan, tổ chức có chức năng thẩm định giá xác định giá trị bằng tiền của các
loại tài sản theo quy định của Bộ luật dân sự phù hợp với giá thị trường tại một
địa điểm, thời điểm nhất định, phục vụ cho mục đích nhất định theo tiêu chuẩn
thẩm định giá.
Vì bất động sản cũng là 1 loại tài sản nên
chúng ta có thể áp dụng khái niệm trên cho bất động sản trong tố tụng dân sự.
Khi nào cần thành lập hội
đồng thẩm định, định giá trong tố tụng dân sự?
Quyền của đương sự trong việc thẩm định, định
giá bất động sản:
Điều 104 Bộ
luật tố tụng dân sự 2015 quy định về Định giá tài sản, thẩm định giá tài sản
như sau:
Trước hết, đương sự có những quyền: cung
cấp giá tài sản đang tranh chấp; thỏa thuận về giá tài sản đang tranh chấp; tự
thỏa thuận lựa chọn tổ chức thẩm định giá tài sản để thực hiện việc thẩm định
giá tài sản và cung cấp kết quả thẩm định giá cho Tòa án.
Từ quy định trên, chúng ta có thể thấy
pháp luật tôn trọng sự thỏa thuận của các bên đương sự về vấn đề này. Qua đó đảm bảo nguyên tắc tự
thỏa thuận, định đoạt của đương sự về giá trị của bất động sản.
Tuy nhiên, pháp luật cũng quy định rằng
giá của bất động sản đó mà đương sự thỏa thuận với nhau không được thấp hơn mức
giá thị trường nơi có tài sản định giá tại thời điểm định giá nhằm trốn tránh
nghĩa vụ với Nhà nước hoặc người thứ ba.
Trường hợp Tòa án cần ra quyết định thẩm định,
định giá bất động sản và thành lập Hội đồng định giá:
Căn cứ theo khoản 3 Điều 104 Bộ
luật tố tụng dân sự 2015,Tòa án ra quyết định định giá tài sản và thành lập
Hội đồng định giá khi thuộc một trong các trường hợp sau đây:
Theo yêu cầu của một hoặc các bên đương sự
Các đương sự không thỏa thuận lựa chọn tổ chức thẩm định
giá tài sản hoặc đưa ra giá tài sản khác nhau hoặc không thỏa thuận được giá
tài sản.
MỞ RỘNG VẤN ĐỀ
Trên cơ sở pháp lý là như vậy, nhưng khi
áp dụng thực tế thì tồn tại những bất cập, vướng mắc trong việc thẩm định định
giá bất động sản trong tố tụng dân sự.
Giá thị trường
Như chúng tôi đã đề cập ở trên, giá của
tài sản mà các bên thỏa thuận với nhau hoặc tổ chức thẩm định giá đưa ra không
được thấp hơn so với giá thị trường. Tuy nhiên, việc thu thập giá thị trường
làm căn cứ định giá là khó thực hiện được, bởi vì:
Trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, các
bên thường ký kết với mức giá thấp hơn so với giá chuyển nhượng thực tế.
Nếu Hội đồng định giá căn cứ vào lời khai của các
đương sự thì đương sự lại ít khi đưa ra được chứng cứ liên quan đến giá chuyển
nhượng thực tế.
Hội đồng Định giá không định
giá đúng, đủ bất động sản đang tranh chấp cần định giá
Ngoài những lý do khách quan liên quan đến
giá thị trường hay đương sự thì vẫn còn những sai sót đến từ chính Hội đồng định
giá như sau:
Định giá sai bất động sản cần định giá, đương sự yêu cầu
định giá bất động sản này nhưng Hội đồng lại định giá bất động sản khác không
thuộc yêu cầu của đương sự.
Bỏ sót tài sản cần định giá.
Nguyên nhân là do trong quá trình định
giá, Hội đồng không xem xét, không nghiên cứu kĩ hồ sơ cũng như các yêu cầu của
đương sự. Những sai sót này làm ảnh hưởng nghiêm trọng đến quyền lợi và nghĩa vụ
của đương sự, làm thay đổi một phần hay toàn bộ quyết định của Tòa án.
Từ thực tiễn, chúng tôi thấy nhiều vụ án
dân sự có tranh chấp về tài sản, chủ yếu là liên quan đến quyền sử dụng đất của
Tòa án cấp sơ thẩm, bị Tòa án cấp trên sửa hoặc hủy bản án do có sai sót trong
quá trình thẩm định, định giá bất động sản. Sau đó, Viện kiểm sát nhân dân cấp
cao phải ra những thông báo để rút kinh nghiệm nhằm nâng cao chất lượng kiểm
sát giải quyết vụ án dân sự.
Xuân Hưng
---
BẢO VỆ TỐT NHẤT QUYỀN LỢI CHÍNH ĐÁNG CỦA THÂN CHỦ
