Ngân hàng có thể kinh doanh bất động sản hay không?
Bài liên quan:
Kinh doanh được hiểu là hoạt động đầu tư, mua bán, sản xuất, cung ứng hàng hóa hay dịch vụ nhằm mục đích tìm kiếm lợi nhuận. Bất động sản theo quy định tại khoản 1 Điều 107 BLDS 2015 bao gồm:
a) Đất đai;
b) Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai;
c) Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng;
d) Tài sản khác theo quy định của pháp luật.
Từ hai khái niệm trên, có thể hiểu việc ngân hàng thực hiện kinh doanh bất động sản là việc ngân hàng thực hiện hoạt động đầu tư, mua bán bất động sản nhằm mục đích tìm kiếm lợi nhuận. Đối với hoạt động này của ngân hàng thì pháp luật không cho phép theo quy định tại Điều 132 Luật các tổ chức tín dụng 2010, sửa đổi, bổ sung 2017.
Để làm rõ lý do tại sao ngân hàng hay các tổ chức tín dụng khác không được kinh doanh bất động sản thì trước hết phải nói đến tính thanh khoản trong lĩnh vực ngân hàng. Tính thanh khoản không được định nghĩa rõ ràng trong văn bản pháp luật nào nhưng có thể hiểu đây là một thuật ngữ thể hiện mức độ linh hoạt của một tài sản bất kỳ trong đó việc mua bán trên thị trường không làm thay đổi giá trị thị trường của tài sản đó. Hiểu đơn giản hơn, tính thanh khoản thể hiện khả năng chuyển đổi thành tiền mặt của 1 tài sản hoặc sản phẩm. Ngân hàng được đánh giá có tính thanh khoản tốt hay không thông qua việc đáp ứng các nhu cầu rút tiền mặt hoặc giải ngân 1 cách tức thì như đã cam kết hay không.
Trên thực tế, có thể nhận thấy rằng tiền mặt là một trong những tài sản có tính thanh khoản cao bởi vì tiền có thể sử dụng để mua bán trao đổi tất cả các loại hàng hoá trên thị trường. Còn các tài sản như máy móc, bất động sản, nhà máy,… có tính thanh khoản thấp hơn vì để có thể chuyển đổi các tài sản này thành tiền thì phải mất 1 khoảng thời gian nhất định để tìm người giao dịch có nhu cầu tương ứng. Bên cạnh đó, thị trường bất động sản là thị trường có nhiều biến động mạnh, tình trạng thổi giá gây sốt ảo bất động sản, đấu giá đất với giá cao bất thường…sẽ gây ảnh hưởng đến cấp tín dụng và việc định giá tài sản đảm bảo của các tổ chức tín dụng.
Trong khi một trong những nguồn cung cấp thanh khoản cho ngân hàng là hoạt động bán các tài sản đang kinh doanh và sử dụng, mà bất động sản không phải lúc nào cũng được bán một cách dễ dàng do những thủ tục phức tạp liên quan đến loại tài sản này. Điều này có thể gây rủi ro rất cao cho ngân hàng bởi nếu một ngân hàng thiếu hụt các tài sản mang tính thanh khoản cao (tiền mặt, các khoản đầu tư ngắn hạn,...) nhưng lại tích trữ nhiều tài sản mang tính thanh khoản thấp như bất động sản thì ngân hàng có nguy cơ cao mất khả năng chi trả và sẽ bị đưa vào diện kiểm soát đặc biệt, thậm chí có thể gây thiệt hại nặng nề cho hệ thống ngân hàng trên cả nước. Chính vì vậy, pháp luật không cho phép ngân hàng kinh doanh bất động sản là một điều hoàn toàn hợp lý.
Tuy nhiên, trong một số trường hợp đặc biệt, ngân hàng có thể được kinh doanh bất động sản là khi thuộc một trong những trường hợp được quy định tại Điều 132 Luật Các tổ chức tín dụng 2011, sửa đổi, bổ sung 2017:
1. Mua, đầu tư, sở hữu bất động sản để sử dụng làm trụ sở kinh doanh, địa điểm làm việc hoặc cơ sở kho tàng phục vụ trực tiếp cho các hoạt động nghiệp vụ của tổ chức tín dụng.
2. Cho thuê một phần trụ sở kinh doanh chưa sử dụng hết, thuộc sở hữu của tổ chức tín dụng.
3. Nắm giữ bất động sản do việc xử lý nợ vay. Trong thời hạn 03 năm, kể từ ngày quyết định xử lý tài sản bảo đảm là bất động sản, tổ chức tín dụng phải bán, chuyển nhượng hoặc mua lại bất động sản này để bảo đảm tỷ lệ đầu tư vào tài sản cố định và mục đích sử dụng tài sản cố định quy định tại Điều 140 của Luật này.
Nhìn chung, ngân hàng không được pháp luật cho phép kinh doanh bất động sản vì tính chất đặc thù của ngân hàng. Trừ một số trường hợp đặc biệt ngân hàng mới được thực hiện kinh doanh bất động sản nhưng phải tuân theo quy định của pháp luật về ngân hàng.
BẢO VỆ TỐT NHẤT QUYỀN LỢI CHÍNH ĐÁNG CỦA THÂN CHỦ
