Hiến đất mở đường – Khái niệm, Thủ tục và Thực trạng
Hiến đất mở đường – Khái niệm, Thủ tục và Thực trạng
VANTHONGLAW - Thực tế hiện nay có rất nhiều trường hợp chủ sử dụng đất muốn tách thửa đất nhưng trên đất lại không có đường đi vào các thửa bên trong. Điều đó không đáp ứng được điều kiện về lối đi qua được quy định tại Điều 254 Bộ luật Dân sự 2015. Do đó, rất nhiều hộ dân thường áp dụng quy định về hiến đất mở đường để tạo lối đi qua trên đất, từ đó tạo sự thuận lợi hơn trong việc tách thửa đất.
Vậy
hiến đất mở đường là gì? Thực trạng của vấn đề này như thế nào? Kính mời quý độc
giả cùng theo dõi bài viết sau.
Bài liên quan:
1. Khái niệm “hiến đất mở đường”
Hiến
đất mở đường chưa được định nghĩa hay được pháp luật quy định một cách cụ thể.
Tuy nhiên, dựa vào tính chất pháp lý của hành vi hiến đất mở đường, ta có thể
hiểu rằng: Hiến đất mở đường là việc người sử dụng đất tự nguyện tặng cho (hiến)
một phần hoặc toàn bộ phần diện tích thuộc quyền sử dụng đất của mình cho Nhà
nước nhằm xây dựng đường công cộng phục vụ xã hội. Nhìn chung hiến đất mở đường
là một hình thức tặng cho mà người được nhận là Nhà nước.
Hiện nay, Nhà nước không công nhận bất kỳ trường hợp nào đòi lại đất. Vì vậy, việc tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước sẽ không đòi lại được. Bởi vì bản chất của hiến đất là tặng cho nên có hai hình thức hiến đất là:
(1) Hiến đất không điều kiện: chủ sử dụng đất tự nguyện hiến đất mà không đòi hỏi bất cứ điều gì, bởi vì sau đó, chủ đất sẽ có được hưởng lợi nhiều nhất khi thuận tiện kinh doanh hoặc đất tăng giá;
(2) Hiến có điều kiện: chủ sử dụng đất đất có quyền yêu cầu những người được hưởng lợi trực tiếp từ con đường này phải bồi thường hoặc hỗ trợ cho chủ đất một khoản nhất định một cách hợp tình, hợp lý.
2. Thủ tục hiến đất mở đường:
Thủ
tục hiến đất được quy định như sau:
Bước
1: Lập văn bản tặng cho quyền sử dụng đất (hợp đồng tặng cho) có công chứng, chứng
thực
Hợp
đồng tặng cho quyền sử dụng đất trong trường hợp hiến tặng đất này là sự thoả
thuận giữa chủ sử dụng đất với đại diện cộng đồng dân cư (có thể là Chính quyền,
Mặt trận Tổ quốc, các đoàn thể ở địa phương đại diện), theo đó bên hiến tặng giao quyền sử dụng đất cho bên được hiến tặng để xây dựng công trình phục vụ
lợi ích cộng đồng dân cư mà không yêu cầu đền bù, còn bên được hiến tặng đồng
ý nhận đất để sử dụng đúng mục đích hiến tặng.
Bước
2: Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất, chủ
sở hữu tài sản gắn liền với đất
Bộ
hồ sơ được quy định tại Khoản 2 Điều 9 Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT (sửa đổi, bổ
sung tại Thông tư số 33/2017/TT-BTNMT) gồm:
-
Mẫu đơn theo quy định yêu cầu đăng ký biến động về nhà đất;
-
Hợp đồng tặng cho đối với quyền sử dụng nhà đất đã được công chứng, chứng thực
hợp lệ;
-
Giấy chứng nhận về quyền sử dụng, quyền sở hữu đối với nhà đất bản gốc.
* Trường hợp thực hiện quyền của
người sử dụng đất đối với một phần thửa đất thì người sử dụng đất đề nghị Văn
phòng đăng ký đất đai thực hiện đo đạc tách thửa đối với phần diện tích cần thực
hiện quyền của người sử dụng đất trước khi nộp hồ sơ thực hiện quyền của người
sử dụng đất.
Bước
3: Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ
Nếu
chủ sử dụng đất đủ điều kiện thực hiện các quyền theo quy định thì VPĐKĐĐ sẽ thực
hiện các công việc sau đây:
-
Gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ
tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định;
-
Xác nhận nội dung biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp theo quy định của Bộ Tài
nguyên và Môi trường.
Trường
hợp phải cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất thì lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho
người sử dụng đất;
-
Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao
Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao
Giấy chứng nhận đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.
Trường
hợp người sử dụng đất tặng cho toàn bộ diện tích đất đã cấp Giấy chứng nhận thì
thu hồi Giấy chứng nhận để quản lý.
Theo
Khoản 4 Điều 2 Thông tư số 09/2021/TT-BTNMT quy định cách ghi biến động như sau:
“Trường hợp người sử dụng đất tặng cho một phần diện tích của thửa đất trên Giấy chứng nhận đã cấp cho một thửa đất để làm đường giao thông, thủy lợi hoặc công trình công cộng khác thì Giấy chứng nhận đã cấp được ghi “Đã tặng cho ... m2 để làm... (đường giao thông hoặc thủy lợi hoặc công trình công cộng khác) theo... (ghi tên và ngày tháng năm ký văn bản về việc tặng cho đất); diện tích còn lại là ... m2"; trường hợp người sử dụng đất tặng cho toàn bộ thửa đất thì Giấy chứng nhận đã cấp được ghi "Đã tặng cho toàn bộ thửa đất để làm... (đường giao thông hoặc thủy lợi hoặc công trình công cộng khác) theo... (ghi tên và ngày tháng năm ký văn bản về việc tặng cho đất)".
Trường hợp người sử dụng đất tặng cho một phần diện tích của một hoặc một số thửa đất, tặng cho một thửa đất hoặc một số thửa đất trên Giấy chứng nhận đã cấp chung cho nhiều thửa đất để làm đường giao thông, thủy lợi hoặc công trình công cộng khác thì Giấy chứng nhận đã cấp được ghi "Đã tặng cho ... m2 thuộc thửa đất số ... tờ bản đồ số... (ghi lần lượt diện tích, số hiệu thửa đất, số tờ bản đồ địa chính của từng thửa đất) để làm... (đường giao thông hoặc thủy lợi hoặc công trình công cộng khác) theo... (ghi tên và ngày tháng năm ký văn bản về việc tặng cho đất); diện tích còn lại là ... m2 của thửa đất số ... tờ bản đồ số... (ghi lần lượt diện tích còn lại, số hiệu thửa đất, số tờ bản đồ địa chính của từng thửa đất đã tặng cho)"; trường hợp người sử dụng đất tặng cho toàn bộ các thửa đất trên Giấy chứng nhận cấp chung cho nhiều thửa đất thì Giấy chứng nhận đã cấp được ghi "Đã tặng cho toàn bộ các thửa đất để làm... (đường giao thông hoặc thủy lợi hoặc công trình công cộng khác) theo... (ghi tên và ngày tháng năm ký văn bản về việc tặng cho đất)".”
3. Thực trạng hiến đất mở đường
Như
đã phân tích ở trên, bản chất của việc hiến đất mở đường là tặng cho quyền sử dụng
đất cho Nhà nước để xây dựng đường đi chung. Do đó, đây là một hành động mang
tính nhân văn và vì lợi ích chung của cộng đồng, được Nhà nước tuyên dương,
khuyến khích. Tuy nhiên, thực trạng hiến đất mở đường hiện nay đã bị biến tướng
nghiêm trọng do các nhà đầu tư lợi dụng chính sách này để trục lợi. Một số hình
thức trục lợi từ chính sách trên là hiến đất nhằm dễ dàng xin tách thửa, từ đó
chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp thành đất ở để phân lô, bán nền
hoặc làm tăng giá trị đất do nằm ở vị trí mặt tiền.
Điển
hình là vụ việc của Công ty Cổ phần Địa ốc Alibaba (gọi tắt là công ty
Alibaba). Cụ thể, công ty này đã lợi dụng chính sách hiến đất mở đường của Nhà
nước để phân lô tách thửa trái quy định pháp luật. Từ đó vẽ nên cả một dự án bất
động sản hoành tráng để che mắt người mua. Thủ đoạn lừa đảo trên của công ty
Alibaba được thực hiện như sau:
-
Đầu tiên, ông N.T.L dùng tiền một khoản tiền trong đó phần lớn là tiền chiếm đoạt
từ khách hàng để chỉ đạo người thân, nhân viên thân tín đứng tên nhận chuyển
nhượng đất nông nghiệp với số lượng lớn tại các tỉnh Đồng Nai, Bà Rịa - Vũng
Tàu và Bình Thuận;
-
Kế tiếp, ông L chỉ đạo những người đã đứng tên nhận chuyển nhượng lập Hợp đồng ủy
quyền cho các pháp nhân mà L thành lập. Các pháp nhân này là các công ty con của
Alibaba sẽ lợi dụng kẽ hở trong chính sách hiến đất mở đường để tách thửa đất
trái quy định pháp luật;
- Sau
đó, ông L chỉ đạo các chủ đầu tư là những cá nhân, pháp nhân nêu trên ký Hợp đồng hợp tác kinh doanh phân phối bán đất nền trong dự án “ma” với công ty
Alibaba nhằm mục đích che giấu nguồn gốc bất hợp pháp của các dự án, đồng thời
tạo ra giao dịch ảo để khách hàng tin tưởng dự án có đủ tính pháp lý.
Như
vậy, có thể thấy rằng hiến đất mở đường vốn là hành động nhân văn, tuy nhiên rất
nhiều thương nhân đã lợi dụng sơ hở trên để trục lợi cho bản thân, lừa đảo, chiếm
đoạt tài sản của người khác làm biến chất hành vi nêu trên. Chính vì lẽ trên,
hiện nay Nhà nước đã rất siết chặt việc nhận hiến đất để tránh trường hợp lợi dụng
kẽ hở của chính sách làm biến động thị trường bất động sản.
BẢO VỆ TỐT NHẤT QUYỀN LỢI CHÍNH ĐÁNG CỦA THÂN CHỦ
