Sở hữu chung, sở hữu riêng trong nhà chung cư
Sở hữu chung, sở hữu riêng trong nhà chung cư
VANTHONGLAW - Sở hữu chung và sở hữu riêng trong nhà chung cư luôn là thắc mắc mà các cư dân sinh sống trong chung cư muốn tìm hiểu. Bởi lẽ, việc xác định được sở hữu chung, sở hữu riêng trong nhà chung cư sẽ giảm thiểu được các rủi ro tranh chấp cũng như những mâu thuẫn phát sinh giữa cư dân và chủ thầu hoặc giữa các cư dân đang sinh sống trong một tòa chung cư.
Bài liên quan:
Nhà
chung cư theo quy định của pháp luật là nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn
hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ
thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức,
bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng
có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh.
Người
sở hữu căn hộ chung cư hoặc diện tích khác trong nhà chung cư được gọi là chủ sở
hữu nhà chung cư.
Theo
quy định của Luật Nhà ở 2014 thì:
- Phần sở hữu riêng trong nhà
chung cư là phần diện tích bên
trong căn hộ hoặc bên trong phần diện tích khác trong nhà chung cư được công nhận
là sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư và các thiết bị sử dụng riêng trong
căn hộ hoặc trong phần diện tích khác của chủ sở hữu nhà chung cư.
- Phần sở hữu chung của nhà chung
cư là phần diện tích còn
lại của nhà chung cư ngoài phần diện tích thuộc sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà
chung cư và các thiết bị sử dụng chung cho nhà chung cư đó.
Cụ
thể, Điều 100 Luật Nhà ở 2014 quy định phần sở hữu riêng và phần sở hữu chung của
nhà chung cư như sau:
“1. Phần sở hữu riêng trong nhà
chung cư bao gồm:
a) Phần diện tích bên trong căn hộ
bao gồm cả diện tích ban công, lô gia gắn liền với căn hộ đó;
b) Phần diện tích khác trong nhà
chung cư được công nhận là sở hữu riêng cho chủ sở hữu nhà chung cư;
c) Hệ thống trang thiết bị kỹ thuật
sử dụng riêng gắn liền với căn hộ hoặc gắn liền với phần diện tích khác thuộc sở
hữu riêng.
2. Phần sở hữu chung của nhà chung
cư bao gồm:
a) Phần diện tích còn lại của nhà
chung cư ngoài phần diện tích thuộc sở hữu riêng quy định tại khoản 1 Điều này;
nhà sinh hoạt cộng đồng của nhà chung cư;
b) Không gian và hệ thống kết cấu
chịu lực, trang thiết bị kỹ thuật dùng chung trong nhà chung cư bao gồm khung,
cột, tường chịu lực, tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, sàn, mái,
sân thượng, hành lang, cầu thang bộ, thang máy, đường thoát hiểm, lồng xả rác,
hộp kỹ thuật, hệ thống cấp điện, cấp nước, cấp ga, hệ thống thông tin liên lạc,
phát thanh, truyền hình, thoát nước, bể phốt, thu lôi, cứu hỏa và các phần khác
không thuộc phần sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư;
c) Hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên
ngoài nhưng được kết nối với nhà chung cư đó, trừ hệ thống hạ tầng kỹ thuật sử
dụng vào mục đích công cộng hoặc thuộc diện phải bàn giao cho Nhà nước hoặc
giao cho chủ đầu tư quản lý theo nội dung dự án đã được phê duyệt;
d) Các công trình công cộng trong
khu vực nhà chung cư nhưng không thuộc diện đầu tư xây dựng để kinh doanh hoặc
phải bàn giao cho Nhà nước theo nội dung dự án đã được duyệt bao gồm sân chung,
vườn hoa, công viên và các công trình khác được xác định trong nội dung của dự
án đầu tư xây dựng nhà ở được phê duyệt.”
Điều
6 và Điều 7 Thông tư số 02/2016/TT-BXD về quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư
như sau quy định về việc quản lý phần sở hữu riêng và phần sở hữu chung như
sau:
●
Quản
lý phần sở hữu riêng trong nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu:
1.
Phần diện tích và các thiết bị thuộc sở hữu riêng của chủ sở hữu quy định tại
Khoản 1 Điều 100 của Luật Nhà ở phải được ghi rõ trong hợp đồng mua bán, hợp đồng
thuê mua căn hộ hoặc phần diện tích khác không phải căn hộ trong nhà chung cư
(sau đây gọi chung là hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ).
Kèm
theo hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ, chủ đầu tư phải cung cấp bản vẽ theo
quy định tại Điểm d Khoản 2 Điều 5 của Quy chế này cho người mua, thuê mua.
2.
Trường hợp ký hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ trước ngày Quy chế này có hiệu
lực thi hành thì việc xác định phần diện tích, các thiết bị thuộc sở hữu riêng
và việc cung cấp các bản vẽ kèm theo được thực hiện theo quy định của pháp luật
về nhà ở tại thời điểm ký kết hợp đồng; trường hợp pháp luật về nhà ở không có
quy định thì xác định theo thỏa thuận trong hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ.
3.
Chủ sở hữu nhà chung cư có thể trực tiếp hoặc ủy quyền cho người khác quản lý
phần sở hữu riêng của mình nhưng việc sử dụng phần sở hữu riêng này phải bảo đảm
đúng công năng thiết kế, đúng mục đích đã được phê duyệt và không được làm ảnh
hưởng đến phần sở hữu riêng của các chủ sở hữu khác hoặc phần sở hữu chung của
nhà chung cư.
●
Quản
lý phần sở hữu chung, sử dụng chung của nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu:
1.
Phần diện tích và các hệ thống thiết bị thuộc sở hữu chung của các chủ sở hữu
nhà chung cư được xác định theo quy định tại Khoản 2 Điều 100 của Luật Nhà ở và
phải được ghi rõ trong hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ. Kèm theo hợp đồng mua
bán, thuê mua căn hộ phải có danh mục phần sở hữu chung theo quy định của Luật
Nhà ở; phần sở hữu chung của nhà chung cư phải được sử dụng đúng mục đích, đúng
công năng thiết kế được phê duyệt.
2.
Đối với công trình phục vụ cho sinh hoạt của các chủ sở hữu, người sử dụng nhà
chung cư mà thuộc diện phải bàn giao cho Nhà nước quản lý theo dự án được phê
duyệt nhưng chưa bàn giao thì chủ đầu tư có trách nhiệm quản lý các công trình
này; sau khi bàn giao cho Nhà nước thì đơn vị được Nhà nước giao quản lý chịu
trách nhiệm quản lý, bảo trì và sử dụng theo đúng mục đích, công năng thiết kế
được phê duyệt.
3.
Đối với công trình phục vụ cho sinh hoạt của các chủ sở hữu, người sử dụng nhà
chung cư mà chủ đầu tư xây dựng để kinh doanh theo nội dung dự án được phê duyệt
thì chủ đầu tư có quyền sở hữu và chịu trách nhiệm quản lý, bảo trì công trình
này.
4.
Đối với phần sở hữu chung của tòa nhà chung cư có mục đích để ở thì các chủ sở
hữu nhà chung cư có trách nhiệm cùng quản lý; nếu nhà chung cư phải có đơn vị
quản lý vận hành thì giao cho đơn vị quản lý vận hành quản lý phần sở hữu này;
trường hợp không thuộc diện phải có đơn vị quản lý vận hành thì hội nghị nhà
chung cư quyết định giao cho Ban quản trị nhà chung cư hoặc giao cho đơn vị
khác quản lý phần sở hữu chung này.
5.
Đối với phần sở hữu chung của tòa nhà chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp thì
thực hiện quản lý theo quy định sau đây:
a)
Trường hợp không phân chia riêng biệt được phần sở hữu chung của khu văn phòng,
dịch vụ, thương mại với khu căn hộ thì các chủ sở hữu nhà chung cư có trách nhiệm
cùng quản lý phần sở hữu chung này; việc quản lý vận hành phần sở hữu chung này
được thực hiện theo quy định tại Khoản 4 Điều này;
b)
Trường hợp phân chia riêng biệt được phần sở hữu chung của khu văn phòng, dịch
vụ, thương mại với khu căn hộ thì chủ sở hữu khu căn hộ có trách nhiệm quản lý
phần sở hữu chung của khu căn hộ; việc quản lý vận hành phần sở hữu chung này
được thực hiện theo quy định tại Khoản 4 Điều này. Đối với phần sở hữu chung của
khu văn phòng, dịch vụ, thương mại thì do đơn vị quản lý vận hành quản lý, nếu
nhà chung cư không phải có đơn vị quản lý vận hành thì do chủ sở hữu khu chức
năng này thực hiện quản lý.
Đối
với phần sở hữu chung của cả tòa nhà thì các chủ sở hữu nhà chung cư có trách
nhiệm cùng quản lý; việc quản lý vận hành phần sở hữu chung này được thực hiện
theo quy định tại Khoản 4 Điều này.
6.
Đối với nhà sinh hoạt cộng đồng của tòa nhà chung cư thì do các chủ sở hữu hoặc
Ban quản trị (nếu nhà chung cư có Ban quản trị) hoặc đơn vị quản lý vận hành
nhà chung cư thực hiện quản lý theo quyết định của hội nghị nhà chung cư.
7.
Đối với phần sở hữu chung của cụm nhà chung cư thì Ban quản trị của cụm nhà
chung cư thay mặt các chủ sở hữu để quản lý phần sở hữu chung này.
8.
Trường hợp ký hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ trước ngày Quy chế này có hiệu
lực thi hành thì việc xác định phần sở hữu chung của nhà chung cư được thực hiện
theo quy định của pháp luật về nhà ở tại thời điểm ký kết hợp đồng; trường hợp
pháp luật về nhà ở không có quy định thì xác định theo thỏa thuận trong hợp đồng
mua bán, thuê mua căn hộ.
BẢO VỆ TỐT NHẤT QUYỀN LỢI CHÍNH ĐÁNG CỦA THÂN CHỦ
